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楼主: Red_wolf

[中馬] 红狼逛市场: 续《创造价值 + 第一位女房客》

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 楼主| 发表于 2019-4-14 11:51 | 显示全部楼层
论坛的缘分将散

小弟还欠网友们几篇分享,趁今天有mood一次过上传

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 楼主| 发表于 2019-4-14 11:53 | 显示全部楼层
<< 创造价值 >>

经过一段日子的观察,我发现其实这区的租户租金预算大概是RM1,000 – 1,300左右,可是现在单单是Studio单位的租金叫价都已经是1,500 – 1,600左右了。因为租金预算和市场有段距离,所以很多租户还是找不到心仪的单位。。。。

反观大型的4房单位因为叫价超过RM3,000而无人问津,有鉴于此,我就和伙伴商讨,不如把那些租不出的大单位租下,重新布置后再将单位里的房间分租。伙伴觉得可以一试,我就立刻联络不同的Agent展开租房计划。

有些Agent不信我要租房,尤其是那些刚把我单位出租的Agent们更是露出一副惊讶的表情以为我在和他们开玩笑,直到再三解释他们才相信我是认真的。

几天后有位Agent打来说有货,我就跟随他去看单位,几间单位都是无装修单位,连电灯也没装上,单位里都铺上了厚厚的灰尘(可以想像屋主已经空置了一年以上),看了几间后我就向Agent提出本身的要求。

我对Agent说:“我的预算是RM2,500,你只要吩咐屋主装上铁门、灯、热水器还有风扇和冷气我就可以签Booking了。“

Agent面有难色地对我说: “未下定金我很难叫屋主迎合你的要求,而且你还要他们先出钱帮你装东西,或许你可以考虑自己装或者把租金预算提高到RM3,000以上好吗?”

我:“这里是RM2,500的支票,已经写上你agency的名字,你可以将支票展示给屋主看,谁愿意答应的话明天就可以签Booking,你也可以信息给所以拥有相同单位的屋主,有支票在手就会好办事多了”

Agent听了很高兴也感谢我帮他想出这个点子。

老实说,很多时候我发现某些Agent的确很努力,可惜偏偏就是做到很累,他们缺乏的不是销售技巧,而是一些创意点子。与其打电话给每位屋主找出租单位,倒不如向租客求一张支票,让屋主自动找上你??

第二天一早Agent就告诉我说已经找到符合条件的单位,而我也立即签下单位和给屋主两个星期时间装修单位,租约里也注明抵押金会在单位装修好,双方同意后才缴付。这方法除了能确保屋主在限期内把单位搞好外,也可以避免屋主贪便宜随便把不符合要求的家具装在单位里。

屋主如期将单位赶好给我,而我之前也定好了家私与电器,接下来要做的就是申请无线网络,大概一个星期内就成功把所有东西搞好,接下来就是帮每间房拍个美美的照片然后上载到全马最红的房间出租网站 ibilik 。

以下是我的房价:

主人房连浴室 – 租金 RM1,500

2房 – 租金 RM1,300

3房 – 租金 RM1,100

小房 -租金 RM900

此单位的租金成本是RM2,500,两年租约,假如成功以原价将所有房间租掉的话现金流应该是RM2,300,扣掉RM500 – RM800的水电与网络成本后净现金流大概有RM1,500左右,如此好赚的生意当初为何没人发现呢?

因为小单位租金价格已经1,500 – 1,600左右,所以我的房间上载一天后就收到不少询问,而最让我印象深刻的是一位来自中国的女租客…

待续…

温馨提醒:
◎与其拼命找客户,不如换个想法,想想如何让客户找上你;

◎分租房最重要就是包水电和提供无线网络,现代人可以没水,就是不能没网络;

◎只有家私全包的房间才能租得好价格;

◎出租房间也要记得收抵押金和签租约;

◎别忘了把每月水电和无线网络成本计算在内。

http://www.starproperty.my/index ... %E5%9B%9B%E9%83%A8/

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 楼主| 发表于 2019-4-14 11:56 | 显示全部楼层
《第一位女房客》

这位姑娘来自中国,名小莉,在看房的一小时前已经抵达公寓大厅(我喜欢尊重别人时间的租户),她在附近的企业做翻译员,租金预算只有1,400左右,我告诉她没关系,我们看了单位再谈,她说好!东北的女生就是特别爽快。

看房后她告诉我现在暂住在朋友家客厅,特别不方便。其实她已经找房找了一个月,上网查了很多单位,中介不是说租掉了就是带她去看货不对办的单位,只有我这间是和照片一模一样的。
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因为是租房的关系,所以她会比较想知道我会将其余的房间租给什么样的租户?我告诉她别担心,这间单位只收女房客,所有的房客都会是女生,以后假如有女房客带男生回来住你可以和我讲,我会叫她们立刻搬离,因为租约里面已经清楚列明这项条例。

她听后眼睛发光,立刻告诉我很喜欢主人房,希望我可以减一点给她,因为她还要预留一些钱申请网线和付水电费,我告诉她租金已经概括了网线和水电费,只有冷气费是你用多少就付多少。我告诉她,这单位每间房间的冷气都安装了记录仪,按使用率付费,房客们不会为了电费争吵,省下很多麻烦。

我接着告诉她:“ 假如你今天能付定金和抵押金,租金就RM1,400一个月,单位锁匙就可以立刻给你,” 她听了很高兴,叫我在公寓楼下等她,她现在就要到对面的银行按钱。

看到她手脚那么快,我也立刻到车上拿出租约合同,等她拿到钱后我们当场就在公寓大厅签署租约,也向公寓管理层申请租户搬入准证。

她过后告诉我,原本还在怀疑自己今天是否会白跑一趟,再遇上货不对办的房间,没想到所有东西可以两小时内搞妥,她很感谢我提供了一间好单位,而我也庆幸自己找到一位豪爽的女租客。

其实要租得比竞争对手高价,就要赢在细节上,在一开始我们已为本身的单位定下招租方针:

全女生单位,男生不收;

每间房间最多只收两位女生,小房一位;

单位不允许男生过夜,违规者没收抵押金和立刻搬离;

单位包家私、水电、网线和清洁。

因为招租的配套很吸引,接下来的几天我都收到不同的咨询电话,当中有很多是夫妇或情侣打算租房的都被我推掉,其中一些租户还想租一间房然后要求我提供4张床给她们,我直接告诉他们一间房最多只收两位租户,而第二位租户每月则需多付RM300的租金诸如此类,很多人听了这规则后都纷纷打退堂鼓。

只花了1个月,我就成功将主人房,2房和小房租掉给打工族,第二月第3间房也找到了一位在附近学院的女老师,经过我再三和租户们确认之后,她们全都认为单位最吸引的卖点就是全女生和全包配套。

分房租真的那么好赚?

以下是我最终获得的租金:

主人房连浴室 – 租金 RM1,400

2房 – 租金 RM1,200

3房 – 租金 RM1,050

小房 -租金 RM800

租金回酬 RM4,450 扣掉水电网和清洁费 RM550 和租金 RM2,500 每月还有RM1,400 的净现金流。

当初买家私和布置大概花了RM5,000左右,以现有的租金回酬作计算,只要4个月左右这门生意就可以回本,接下来就是净赚。

一些房产中介看到我的做法后,也模仿我的手法向屋主租单位然后将房分租,竞争大了搞到我拿单位的难度也接着提高,真是瘦田没人耕,耕开人人争。

过后因为租金成本过高的关系,我和伙伴决定不再向其它屋主拿单位。

竞争大了,租户满约后搬出后房间的空窗期就增加了,虽然还有现金流,可是回酬最终下到RM1,000左右,扣除杂费后只剩几百元现金流,没有开始前那么好赚了。最后也因合约期满而将单位和家私退还给屋主,屋主省下一笔布置家私的费用也非常开心。

而我也因为要发展房产科技业务没时间管理太多租户,二房东的投资计划也被搁下。

温馨提醒:
◎房产中介不喜欢帮屋主找房客,房客最好自己找;

◎拒绝不要的租户只需换个说法,如:「加人加钱。」 就行了,不需要解释太多;

◎要为自己的「产品」定下一个特点;

◎高端租户更容易管理,低端租户总会生事端;

◎别为了容易招租而乱租,这等于放弃简易管理和高回酬;

◎处理一位租户比处理一群租户来得容易,假如回酬不高,建议别做。

http://www.starproperty.my/index ... %E4%BA%94%E9%83%A8/

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 楼主| 发表于 2019-4-14 11:59 | 显示全部楼层
《租房骗局如何应对?》

近来民众都开始意识到产业价格不停上升,逐渐有种越来越难置产的不安感觉。

过去几年,也有不少购屋者抓住产业价格上升的趋势,配合发展商承担利息计划(DIBS)、回扣,以及承担律师及印花稅费用等优惠,在零头期的便利下,轻易地当上屋主。

而大部分乘势置业的购屋者,都存有一些侥幸心态,寄望几年后就可以轻易地把产业脱手,赚取一笔。可是天不作美,大马房价自2014年后就不断走缓。
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中美贸易战、马币走贬、新政府上台后大型基建工程被冻结加上国行继续严打家债的各种影响,大马房产在过去一年的交易量继续走缓从而影响房价和租金下滑,当中影响最大的就是房产投资者。

过去几年从发展商手上买了不少单位的购屋者,在单位交手后因为找不到买家或卖不到好价钱而每月被迫承担房贷,因承担不了房贷压力而亏本卖出的屋主也不在少数。

其实在这次低迷的房市里受到打击的不仅是投资者,就连因楼价高涨而买不起楼的租房族也受到牵连。

上个月与几位经营 Airbnb 单位管理的朋友聚会,他们说近来 Airbnb 单位供应太多,竞争太大,屋主们为了拉拢短期租户都在玩削价战,可是这并不是主要的问题,最让他们难以忍受的是骗子越来越多。

最近租赁市场上最常发生的骗案,骗子会借用 Airbnb 的便利,选定设计新颖独特的房子,再向 Airbnb 屋主们租个三至五天。然后,再将这房子的漂亮照片发布在各大招租网站上,打出比市价更低廉的价格吸引租客,通常租金都会比市价低 40 – 60%

随着潜在租客上门看房,若真的喜欢这间单位,老千会通过电话或信息游说租客支付半年至一年的租金,即可享有比市价便宜40% – 60%房租的诱人优惠,以骗取租客当天付款。

待租客付清款项后,老千就会将锁匙或单位密码交给租客,任由租客自行安排时间搬入单位。

几天后,因为租约结束,屋主或单位管理员就会以为 Airbnb 的租户已经离开,派清洁女佣上门做清理的时候才发现租客还在单位内,细问之下才揭发骗案。

老千通常会与潜在租户通过电话或信息直接联系,过后再安排跑腿帮忙开门让租户看单位,跑腿每次开门都会获得一至两百的「开门费」 但是跑腿却从来没见过老千,所有的工作都是通过信息安排。

朋友也因为此事常与被骗的租户闹上警局,搞到屋主要亲自向警官解释才能平息此事,而被骗的租户就因为贪便宜,而白白被骗去几千或数十千的血汗钱。

温馨提醒:

经济不景,骗案无奇不有,身为租户在付款或签约时,需确定对方是屋主,可以要求出示水电单或其他相关证明文件,拍个照以防万一。

http://www.starproperty.my/index ... %E5%AF%B9%EF%BC%9F/

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 楼主| 发表于 2019-4-14 12:06 | 显示全部楼层
《FundMyHouse 众筹买房,对买家是否有利?》

证券监管委员会预料在2019年首季推出管制房产众筹对点(P2P)融资框架,让私人界去推动房产众筹平台,作为首购族的替代融资管道。

这项计划是政府在2019年财政预算案中倡议,预料FUNDMYHOME将成为市场首个私人界房产众筹平台。基本上,购屋者将能够以20%的房屋价格购买特定房子,而80%余额将由投资方出资。

换言之,买家不需经过银行融资,即能买房,5年内无需缴付租金或分期贷款,而支付给发展商的20%款项,则成为了投资方5年的回酬保证(每年5%),第5年买家必须决定是否要把该房子买下来还是出售,如果买下来,到时才需要以市价向银行融资;若是止赚卖出,只要盈利超过20%,譬如说盈利达30%,30%扣除20%,买家仅能摊分剩余10%之中的20%盈利。若止损卖出,最多亏完20%初期投放的资金。
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其实,房产众筹在大马来说还算新鲜,许多人并不了解当中的关键点,本刊特地访问了对FUNDMYHOME有颇深研究的房地产科技公司RENTGUARD.COM.MY联合创办人黄治诚(Clement Ng),让他为读者分析买家及投资方在这个平台的角色与利弊。

FUNDMYHOME众筹计划:

*只开放给首次买房者

*目标对象:收入不稳定、高负债者,或无法获得银行融资者

*此平台协助买家购买或卖出房子,并从中收取服务费

买家的好处:

*一开始无需通过银行融资,即可买房,甚至当作投资;

*5年内无需缴付租金及房贷;

*买家可选择提取公积金或透过私人贷款来缴付20%房款;

*发展商会负责每年支付5%回酬给出资80%为你买房的投资方;

*有权在5年后加长限期;

*5年内如果房价下跌30%至50%,买家的亏损只锁定在初期的20%资金。

买家的坏处:

*先要垫出20%房款殊不容易;

*如果透过私人贷款筹措20%房款,并不鼓励这样做,因为利息过高(年利约7%,5年35%);

*比起直接跟发展商购置房子,此平台的优惠有限;

*这一点对买家最为不利,如果买家决定在第5年把房子卖掉,他必须承担所有费用,包括15%盈利税(有一次机会选择豁免权利)、律师费、管理费、门牌税和地税,因为房子属于买家,而不是投资方,所以投资方不需承担这些费用;

*如果5年后加长限期,可能需要追加初期款的数额,或付服务费;

*买家被绑死5年,必须自行缴付所有的水电费、管理费、地税和门牌税;

*房价涨幅超过20%,买家才有权利分享利润。

投资方的好处:

*投资房产的门槛不高,低风险;

*可应用小资金投资不同的房产;

* 5年内每年稳赚5%收益;

*不必承担贷款开销、管理费以及一切买卖开支。

投资方的坏处:

*并非有关房产的业权人;

*投资在房地产信托投资基金(REIT)更具弹性;

*可能所投资的房子价格过高;

*资金被锁死5年;

*离场时可能会被征收费用;

*可能面对买家5年后不愿把房子买下,同时也不愿搬离的风险;

如果要实际衡量这个众筹计划是否值得,参考以下图表的推演就会更加清楚。




https://www.propwall.my/property ... %E6%9C%89%E5%88%A9-

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