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[中馬] 红狼逛市场: 续《真命租户》

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发表于 2011-3-16 09:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 Red_wolf 于 2016-1-14 00:36 编辑

做了版主一段时间,
眼看竟然没在自己的地盘建楼实说不过去
今天决定开贴旺一旺自己的场 
在这里我会分享一些置产点滴
好的,坏的,傻的,狂的统统讲一通

讲的好的请给予点点鼓励 
讲的不好的也请通知我好让我可以删掉 

第一步,先从我专区copy一些产业有关的课题
接下来会继续一一分享

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
为了方便自己和节省各位网友的时间
决定在首页做个记录,各位可以按本身所需,寻找要的资料
谢谢


0. 基本的财务管理 (JAR System)
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=899907
http://www.investalks.com/forum/ ... 9788&pid=807401
1. 没有解决不了的问题,只有不想解决的问题
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=496476
2. 生意?投资?
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=496522
3. BLR应对方法
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=496663
4. 店铺投资
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=497431
5. 商业贷款
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=503032
6. 如何与agent建立良好关系
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=540773
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=981205
7. 如何寻找好地点
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=556451
8. 70%贷款的应对方法
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=556461
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=611647
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1393352
9. 租户申请表格
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=556800
10. call for viewing的小技巧
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=558790
11. 最快购屋记录
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=564284
12. 我的投资理念
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=572037
13. 银行配套与故事
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=572229
14. 机会?part 1
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=574106
15. 机会?part 2
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=593853
16. DIBS 购屋配套
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=587092
17. 盈利税的计算方法
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=643221
18. 书本文章修饰
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=608129
19. 部分房产应对方案
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=618745
20. 简单的贷款计算程式 Year 2011
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=621749
20.1. 简单的贷款计算程式 Year 2013
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=2491681
22. 购屋过程
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=632037
23. 为何有人继续租屋?
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=632688
24. 投资买当下,投机买未来
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=633831
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=636876
25. 购屋等待期限
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=636881
26. 与agent过招记录
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=638637
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=639475
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=639997
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=640466
27. markup见解
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=640676
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=640918
28. 同事购屋问题和解决方案
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=642235
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=642262
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=645638
29. 等机会?
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=660009
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=668256
30。 BT准则
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=684188
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=713644
31. 产业衡量表
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=685069
32. 是事实?还是局?
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=691815
33. 招租过程分享
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=705810
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=727117
34. 遴选租户技巧
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=714083
35. 槟岛房产看法
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=725546
36. 土著单位问与答
http://www.investalks.com/forum/ ... p;page=48#pid735545
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=737594
37. 免费租凭合约
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=761061
38. 产业拍卖网
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=827804
39. 地契的分别
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=831922
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=982069
40. 增加贷款 (Loan Top up) VS 再融资 (Refinance)
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=833297
41. 投资?投机?
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=851776
42. 银行贷款,储蓄配套,BLR资料网
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=867539
43. 租房给学生需要留意什么?
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=896942
44. 地契转让疑问
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=907630
45. 税务问题
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=909359
46. 浅谈大马,中国和美国房产
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=923443
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=930326
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=930365
47. 高于银行估价单位,是否能买?
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=974956
48. Cone of Learning
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1004517
49. 一项好投资应注意事项
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1307178
50. 多agent = 好投资?
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1331134
51. 房地产经纪 VS 投资者
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1185688
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1185799
52. 水哥分享会记录
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1498809
53. 投资产业的第一课
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1307178
54. 1958年遺產分配法令
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1637089
55. QE1 - QE3
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1655414
56. 浅谈QE3应对策略
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1668894
57. 看VS做,市场趋势
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1728256
58. Unfair Advantage - 不公平的竞争优势
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1739506
59. 没有信贷记录/信贷太干净,坏事?!
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1818528
60. 水哥分享会记录 - 产业世界大重组
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=2026359



5/2011 札记
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=613882

6/2011 札记
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=660009
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=664474
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=664587
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=666033

7/2011 札记
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=683807
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=683843
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=683845
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=683956
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=697009
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=731491

8/2011 札记
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=733263


单位照片 - 1
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=669914
单位照片 - 2
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=705782
单位照片 - 3
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=925213
单位照片 - 4
http://www.investalks.com/forum/ ... 6100&pid=947299
单位照片 - 5
http://www.investalks.com/forum/ ... 100&pid=1393313

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 楼主| 发表于 2011-3-16 09:14 | 显示全部楼层
回复  Red_wolf

整个买卖程序终于来到尾声
我也开始摊还部分银行贷款
当银行将最后一笔余额付给屋主后
我就是这间单位的拥有者,心情蛮兴奋的
毕竟这是一间花了我半年时间才寻找到的现金流的产业

大概还有一个月我就可以获得锁匙
我的房屋经纪也帮我找到了合适的租户,定金也收了
我要做的就是要在拿到锁匙后尽快的把单位清理一番
以方便租户顺利入住

所谓万事皆备,只欠东风

忽然一天,律师打电话给我说买卖程序出了些问题
我银行需要屋主律师提供一些重要文件(需要用来转名)
才可以出完最后的一笔余额

而屋主之前的律师却把这些重要文件给弄丢了
屋主的贷款银行也没有收下任何正本文件(这样也可以??)
在这种情况下,贷款银行就把责任推给屋主前律师
而屋主前律师又不愿意承担此责任
双方一来一往足足浪费了两个星期的时间

看着新一期的供期快要到期,还有租户也差不多要搬进来了
可是屋子却在临门一脚的关头出现问题
这件事会搞到我有钱(租金)赚不到,还要亏(供期)
那时候的我真的很懊恼,也一直在想办法如何解决这问题

一天下午我打电话给律师希望能从他那里得到一些建议
却让我听到了一些更烦的解决方案

1) 放弃这个单位,叫屋主退还所有的钱。因为我律师也不知道这单买卖会再搞多久,
他做过这样多单从来没遇过这种事 (我的现金流没了)
2) 让租户搬进来,然后和屋主平分租金 (我每月还要亏供期,屋主什么都不必给就有钱收。我接受不到囖)
3) 合约到期后将案件带上法庭 (看来像是你要赚我更多的钱)

他对我说这是对我最有利的解决方案,但我却看到的却是有损我利益的建议
我立刻想到富爸爸财务IQ里的其中一章节;要学会保护你的钱财
律师就是律师,不要指望律师会站在投资者的角度替你解决问题
假如他会这样做的会就应该是投资者而不只会是律师而已

就在我盖下电话后的两分钟,突然脑海中闪出了一个好方法
我立刻致电给律师问他银行还欠多少需要支付的余额?
律师说大概RM60,000左右

我听了后就立刻对他说这笔钱将会由我先付
当屋主收到这笔钱后就要立刻交出屋子
而你律师要做的事就是等银行出钱后再将这笔钱退还给我

律师听了立刻拒绝了我的建议,说这个方法太危险了
假如屋子真的转不到名的话我到时会亏更多
当时我没想这样多,因为脑海里只有一个目标
屋子我要~!租金我也要~!

我问他,以你的经验来看,这单问题需要搞多久?
他不出声。。我问,需要一年吗?
那又不需要一年,只要对方律师。。。。
我立刻打断律师的回答,那就可以了
你现在立刻准备需的文件,我明晚签了就会把支票交给你,
到时我应做的那部分也算完成了,你也可以叫屋主律师把锁匙交给你

律师接着说,但是这好像不符合常规。。。
这样才好,下次你就知道要如何处理这种事了
我不觉得有任何问题,有什么事的话我自己负责,绝不怪你。我答

听见我如此坚定的口吻,律师也不敢再多说
(其实我也觉得当时我的语气很man。。哈哈哈)
他o.k了一声就盖上电话

我当时整个人忽然的松了下来,终于放下心中的大石头
但是问题还未完全解决,因为我还要想办法呕这笔钱出来
不过问题不大,因为之前陈总教会了我一个非常好用的工具 (B.T)
这笔钱正躺在Flexi Loan里为我省利息
接下来再和太太借一些钱就可以搞定这个问题了

以债抵债
将信用卡债务用在另一个可以创造资产的债务上
我觉得是个很好的做法。
也正因为这个想法帮我将问题一次过解决了

换作以前的我早就要求律师为我向屋主讨回钱了
因为我以前最不喜欢麻烦,也讨厌掉进麻烦的漩涡中

假如这次我不将这问题解决
下次同样的问题出现我也会应付不来

现在的我反而喜欢解决问题
无形中可以提高我对问题的管理和解决能力
尤其是替他人解决问题更可以让我得到更高的成就感

世上没有我们解决不了的问题,只有我们不想解决的问题

Red_wolf 发表于 2011-2-25 00:59

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x 1294
 楼主| 发表于 2011-3-16 09:32 | 显示全部楼层
很多朋友会问我要如何开始投资产业
我通常会让他们回答我几个问题

1.准备好负债了吗?
2.准备好承担风险了吗?
3.准备好处理麻烦事务了吗?
4.你是否将产业投资当成是一门生意?

我的投资心态一开始就和别人有些不同,产业投资对我来说和做生意一样,
最难的问题不在于如何去买或开设一间公司,而是要如何管理一门生意或房产。
对 ~ 我就是将房产当成生意来管理,单位是我的产品,租户就是我的客户
如何解决和满足客户要求就是我先要解决的问题。

租户管理是很多人不敢触碰的项目,因为涉及问题的处理和精神的投入,也是很多人不想花时间去做的事情。
管理项目当中还包含

1.        解决方案
2.        计算回酬
3.        商议价格
4.        提供服务
5.        风险管理

有多少人可以认真的管理一间产业?
我们把产业投资当作是一份而外的5%收入还是100%的收入?
这份投资占了我们投资组合中的多少百分比? 这个比例很重要,因为它代表了一位投资者会花多少心思在这份投资上。

产业投资在你的心里处于什么位置? 

x 3 我要送花

x 0
发表于 2011-3-16 09:49 | 显示全部楼层
很深奥哦。。。。

x 0 我要送花

x 57
发表于 2011-3-16 09:58 | 显示全部楼层
租户管理是很多人不敢触碰的项目,因为涉及问题的处理和精神的投入,也是很多人不想花时间去做的事情。

同意, 碰到很难搞的租户头会很大,选择租户也是一门大学问

x 0 我要送花

x 0
发表于 2011-3-16 09:59 | 显示全部楼层
回复 1# Red_wolf

进来打个招呼~
期待红狼兄的分享~

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x 1294
 楼主| 发表于 2011-3-16 10:03 | 显示全部楼层
我曾见证BLR 12%++的年代
那时候父母被每月供款压得透不过气
而我也感觉到BLR上升所带来的影响
这问题让我一度不敢置产
心里担心着要如何处理日后BLR上升的问题

我以前的问题也可能是新手们的问题
假如担心BLR的波动会影响日后现金流的话
以下是一些可以用来应付BLR波动的方法

1. 选择固定利息
2. 减少贷款额
3. 增加租金
4. 拉长贷款年数 (refinance)

其实方法是死的,创意是活的
日后接触多后大家可能想出更棒的方法 

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x 1294
 楼主| 发表于 2011-3-16 10:12 | 显示全部楼层
回复 4# dingdongdong
我通常会分享一些经历多于技巧
因为我发觉很多人有很棒的idea
但是缺乏过程/经历

搞到最后在那里等运到
白白错失了良机


回复 5# kindo
租户素质与产业的地点有着一定的关联



回复 6# silencer787
你好,希望你可以看得明我要表达的东西吧

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x 57
发表于 2011-3-16 10:15 | 显示全部楼层
租户素质与产业的地点有着一定的关联

愿闻其详

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x 1294
 楼主| 发表于 2011-3-16 11:00 | 显示全部楼层
回复 9# kindo

我这里要说的租户素质是租户摊还租金的能力
我们可以从大环境的角度去看
虽然说不是100%准确,但也离不远了

假设房产是落在商业或高尚区
你很难找到月租RM1,000以下的单位
能付得起那价格的人通常都有一定的经济能力
普通员工很难负担的起每月过千的租金

假如地点是落在没有商业优势的住宅区
你要找到肯付你高租金的人可为艰难
就算找也需要和多位屋主竞争
所以对象只可以是中下收入的客户群

我知道这不可一概而论
不过这是我对风险的处理方法
当然也只是我个人肤浅的看法

x 2 我要送花

x 668
发表于 2011-3-16 11:21 | 显示全部楼层
恭喜红狼兄开帖了,可以来偷师了。。。

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x 0
发表于 2011-3-16 11:25 | 显示全部楼层
回复 8# Red_wolf

我也希望看的明白,然后可以跟狼兄学习+偷师....哈哈~
希望狼兄之后不介意我发问很多问题。
先谢过了~

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x 0
发表于 2011-3-16 11:33 | 显示全部楼层
等这楼等很久了。从生意的角度来经营产业或股票,绝对是上上策。因为其原理都一样。期待更多的分享

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x 0
发表于 2011-3-16 11:40 | 显示全部楼层
回复 2# Red_wolf


    好奇想问下狼兄,那重要文件到底是什么文件? 竟然可以使到那么麻烦但酱重要的文件那前律师竟可以弄不见?

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x 5
发表于 2011-3-16 11:44 | 显示全部楼层
恭喜! 恭喜!

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x 1
发表于 2011-3-16 11:46 | 显示全部楼层
有多了一个地方学习产业投资。。。谢谢红狼兄。。。

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x 1
发表于 2011-3-16 11:53 | 显示全部楼层
来坐坐,加油。。

x 0 我要送花

x 57
发表于 2011-3-16 12:28 | 显示全部楼层
回复  kindo

我这里要说的租户素质是租户摊还租金的能力
我们可以从大环境的角度去看
虽然说不是100% ...
Red_wolf 发表于 2011-3-16 11:00



谢谢

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x 0
发表于 2011-3-16 12:33 | 显示全部楼层
我也来偷师了。。。

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 楼主| 发表于 2011-3-16 13:32 | 显示全部楼层
回复 11# 目标大头
回复 13# 我来了
回复 15# 尔齐
回复 16# scsiang82
回复 17# maymay
回复 19# shermyn

谢谢各位


回复 14# silencer787

是Deed of receipt & reassignment.
用于产业转移的重要文件
我银行需要这文件证明前屋主的贷款银行是真正的产业持有者

x 1 我要送花

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