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楼主: 金鱼

金鱼专区:金鱼游历

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 楼主| 发表于 2018-9-21 21:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 金鱼 于 2018-9-22 09:11 编辑

20年的房产投资回顾信
(最近很流行写信)


放上这样的标题,20年。。。好像很有经验但其实不然。最近回想起來还真的刚刚好有20年了,20年如果放在股市,也应该可以挤进高手的行列了,但在股市能不能赚个盘满砵满就各人而異啦。是不是好经验金鱼还真的不敢讲,金鱼就称之为儍乎乎的经历比较亲切点,所以金鱼放个标题为回顾信,纯属写写从无到有的实况,毕竟金鱼看了多年前投资房产的网友们所写的经历,还真的是没几位和金鱼一样,到底是是怎情况?金鱼就称这投资为无心插柳,柳成陰。

讲讲以目前新的房地产的价格,对90后或80后也许是难题,但对当时的70后或之前60或50后的也许不難或形容成不太難,因为以前的地价低是一点,建筑成本也比现在低,建筑材料也少很多如无地磚,无冷气装备及种种配备並不优质等等,对比现在的优质材料是有差别的,所以屋价成本就自然高。金鱼当时对屋子的要求不高,本钱又少,也买不起新屋,只好买价钱较低些些的旧屋啰。先声明,金鱼不是含着金锁匙出生的,金鱼出生在河边自搭的木板屋,也就是卅政府地段,当卅政府要发展该地段时,金鱼的家就得折,就是州政府折了也不需要赔的那种,呵呵。。。先写一段小时趣事,金鱼与兄弟们小时釣鱼是用很简单的米田共(抱欠!有点噁心)做饵,用网捉就行了,捉到的都是吃米田共的猫鱼。当河水涨潮时也有喷水鱼,老虎鱼,小剑鱼,大肚子鱼。四腳蛇也见得多,一两尺长的水蛇和整尺长的水蜈蚣不知看官们可否见识过? 忘了在某时候,还会群体式的且壮观漂浮于水面向你敬礼,哈~ 还有久久一次的浮屍,除了雞屍鸭屍牛屍还有被河边树枝顶住的人屍呢,呵呵。。。所以看官们可以想象得到金鱼的家境的確不是好到哪儿去。

好啦,步入正题。目前金鱼能擁有两间零贷款小公寓出租,也算是件开心的事。是没有贷款的小公寓,和每月稳稳的租金。没欠銀行钱,提早供完那种。两间小公寓市值就保留不公布了,志在分享以金鱼本身能力的投资与长期持有的过程。

以前金鱼刚打工时,薪水不高但相当的卖力,一天打两份工(正职与副职),一两年的时间,再加上父母的部份头期钱的支持,买车买屋的確沒问题,金鱼当初买第一间二手小公寓时还很年轻,同年再买入新的宝腾花蝴碟,那时正巧是 - 东南亚金融风暴(也是最考验老马的年代)。那时的金鱼的確不知什么是金融风暴和有何影响,才胆粗粗同年买入两样必需品。最可怕的事是相隔两年的互联网泡沫,金鱼再次订了间新公寓。。。看到这里,看官们不知会帮金鱼掐了一把冷汗。。。。是的,金鱼有幸的在这样人心惶惶的经济下买了车也买了又再买的公寓,最后还是平平安安的到现在。至今,两间小公寓也清还贷款,手癢癢的在去年又订了间。。。呵呵,回想如果当年胆粗粗的在风暴时买的是股票,不知回酬是否比房产投资更理想?

金鱼亲身领语到的道理,再结合父母多年买屋的经验,也许是个硬道理,就是本地产业价格还真的是只有一个方向,就是缓步向上的。大马的实际产业是需经过一段长时间后,产业价就会翻倍。是的,是会翻一倍或更多,不介意金鱼重復这句话。从金鱼当初买入第一间二手屋,屋龄已有10年的小公寓时,邻居也曾说过,当时金鱼的买入价是他们当初买新屋价的一倍,所以他们觉得贵,买不下手。差不多相隔18年,当时金鱼的入手价就是现时的另一倍。。。看到了吗?金鱼当初买的公寓位置还是偏花园内中,就是交通不方便那种,到目前还需走个10分钟路才到花园路口搭巴士或等的士。如果是买到个好位置,如热鬧或交通方便的地点,那就有可能超过1倍的涨幅了。还有就是多数公寓的涨幅会输有地房产的增值,但公寓的租金卻不差于有地房产或甚至高于有地房产,这是金鱼经过多年的观察所得。

金鱼的二手小公寓,只用了6年时间,清还贷款,因金鱼当初的买入价低于十万,再加上能力允许,正职+副职的收入,年轻时也很拼,所以加速还贷能力。住后的日子,金鱼才亲身领悟到一项硬道理 - 就是买屋投资,还真的不会亏!金鱼是新手买屋,也没讲究什么又什么的,合眼就买下了。如果当初金鱼懂得 location (地点)这字,长期的回酬应该更好。回想起当初的贵,经历了十几年后,还其的变超值。这就是大家都知道的通膨效应。申请25年的贷款在6年内提早还完,金鱼就省了好多年的利息,6年里投入的现金大概算下,大概0.8倍左右,也就是屋价100千(例子),而金鱼本身多年投入的资金是80千左右,其余是租金代付,而总成本大概是1.3倍左右,就是总投入资金再加利息,而现在市价是2倍,纸上盈利约0.7倍,这样的算法是供短期參考,真正产业投资的吸引力在长期非短期,金鱼就是位喜欢长期投资的人士,因为是工作人士,还是两份工的工作人士,的確沒有多少时间去理会,只要有人租就放了,租金少也行,哈~ 说起来还真夠力。能长期有收入或长期能稳稳赚的投资,就是金鱼的最愛。在往后的日子,金鱼也逐步嘗到了甜头。提早供完贷款,公寓就不用供了,好像被人绑了几年后松绑,多开心。而接下來的租金所得,实属净现金!不止一个月,不止一年,是整世人享受着净现金(租金)到拜拜那天止。看到了吗?以长期来计算,投入的本金会随着租金逐步回收而逐步减少,但长期的回酬是逐步的无限大,稳稳赚,投入的时间少,又可专心工作,长期持有不卖,长期获利,而且获利(租金)还能逐步扩大,就是隨时间变动而环境变得更好了,屋价也逐步上升了,租金自然可上调啰。持有越久,获利越大,不知股票投资是否也能稳稳的做到?金鱼常自问。有了一次的好经验,第2间也在前几年清完贷款。接下來,打算把两间所得的全额租金投入第3间(就是去年刚入手的),等第3间建好就出租。从租金1+2+3,再加上头期10%的本金,其余就让每月租金抵还贷款还有余额,预计间中会再投入一毕资金,约50%的贷款额,让总投资成本上升至1.3倍左右如第1间的做法,预算不需十年期间清完贷款,当然越早清还,成本就会越低。

整个过程简单化,就是专心打工,趁年轻就存头期钱,选产业,地点适中就可以了,要有长期持有的做法,就是从年轻持有该间产业到老那种,长期收租,让租金逐步填補本金,直到本金全回收,往后的收入全是净收入。尽力多还贷款,让贷款期缩短 = 利息就付得少 = 投入的本钱也就少 = 回收成本的时间就缩短。再把持有时间拉到最长,资本已经全回收 = 租金继续收 = 屋价涨  = 租金涨  = 回酬越久越丰厚。当买了屋后,请agent出租,其实自己也行,只是麻烦些。agent费是一个月的租金,签租约一年或多年,交代租户准时还租金,往后有好处(至于是什么好处,这里就不提了,呵呵)。每月轻轻松松等租户通知租金过账就行了。若房子有漏水,电器坏了就尽快处理啰,安排人去做,租户付费先,然后再从当月的租金扣,我还真的不用上门处理,全用电话沟通呢。工作人士,有时还很难分身,有些钱还真的需要给别人赚。屋主处理的快,租户也住得爽,交租就会准时些,起少少租也行啰。所以金鱼的租户最长是5年多,最短是3个月。也有些租户走了一段时间后还会来电问是否有屋出租,的確是件开心的事。投资若能做到你好我也好,大家改日见面也不会脸臭臭的,金鱼除了长期有钱收,大家都开心也是件大收获的投资。

所以当初金鱼做了这样的选择,对未來的金鱼甚至是金鱼的下一代,都会起着一定的影响。专一于自己所选,尽全力去执行,每个人都能做到最好。最近又看到这位牛人再出现,就以他主持的知识就是力量做结束。


点评

很好的分享!希望金鱼兄继续!小弟学习学习!  发表于 2018-9-22 16:04
大马的实际产业是需经过一段长时间后,产业价就会翻倍 +1  发表于 2018-9-21 22:58

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 楼主| 发表于 2018-9-22 09:42 | 显示全部楼层
好,再下一城。金鱼写了回顾自己过去房产投资的信后,似乎有所领悟,不写还真的没发现,回想过去的股票投资与产业投资,原來金鱼还是用着过去投资产业的手法来投资个股,所以成绩都不见得好,迟些再安排来多一篇。

点评

金鱼哥似乎有所领悟  发表于 2018-9-22 10:33

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 楼主| 发表于 2018-9-24 09:56 | 显示全部楼层
反省,再从新出发

是的,很多时候,咱们都只是执行着自己觉得对的做法去行动,但万万没预料到,时势在变,环境在变,种种的变化都会迁动着自己的行动。而行动不变,但在四周变化的情况下,无形中的让自己就脱了节,最后的结果只有两种,一是自己会被跟不上的变化而残酷的被遗棄。另一种就是幸运之神常随身,自己的不变竟然成了大众的瞻目者。想了想,自认自己一路走来靠的都是默默耕耘,运气这门事到不敢想,也众观各大傑出表现人士,谁无付出一身努力而能富甲一方? 但世上还真的有这么好运的人士,但金鱼自认不会发生在自己身上,所以金鱼接下来必需做的事,就是尽力向各方学习,再溶入自身的方式,做自己能力所及的事。

有幸的事,金鱼年经时就因为很卖力,就是因为卖力这事,才有副业的机会,也因副业的工作夠冲劲,才有幸的与不少曾经看似普普通通的商人见面,他们也是经过很多年的努力成长后才能富甲一方。自从几年前开始研究股市后,才发现该位商人的企业也成了某领域的老大行列,甚至放眼世界500大的企业王国。曾经,也有幸的与当时某政党国防部长同桌吃饭在广卅(中国)遊历。还曾经更有幸的与TanSri 在高级酒廊的VVlP房喝酒(美人与酒总是相伴着),还见识了某州属No.1黄族(敏感字眼)的娛乐作风。在KL,只要你肯冲,的確不怕没机会。自认有幸的让金鱼在年经时见识了不少高级人物的作风,才自觉金鱼与这些大人物的实际距离是天与地的差别。在那段歌舞昇天,几乎夜夜昇歌的日子,真的让金鱼迷失了方向,也不自量力的常做些超出自身能承担的事。人性就是这样,当自己长期被浸入某个环境里,自己就很自然的被同化,这就是羊群效应,人类自古以来,就逃不了这种本能。在股市,偏偏羊群就是狼群最喜欢攻击的对象,所以在未练成自身的防卫术前,金鱼也只好做自身能力以内的事。

呵呵。。。写了这么多篇,累了大夥的看了金鱼写的长篇阔论,也感谢卧龙先生从第一帖支持到现在,还有CS兄这位产业大亨的留言与金鱼的领悟有同感,先谢CS大哥手持的产业还真的是很多,身兼多职的强人。金鱼越看越喜欢,尤其是第18页358楼 - 打工族之怎么"投资最正道"?  经典之作!几乎解决了金鱼目前面对的困境,但前题是CS大哥可是累积了接近20年的股票投资,还有经历及历练了克服牛熊交替的心理因素,选股法以自身对某行业的长期了解和熊市买蓝筹为主,以长期持股为目标,股市短期疯狂或滿意的回酬为卖点。还有。。。不知该称蓝天兄还是飞天兄,选股看股一流,对公司账目解读能力强,不少选股都能飞天,飞天兄当之无愧。当中,也幸苦了各位无论是路过或飘过。金鱼开专区的用意是在找这几年的股票投资到底出了什么问题,所以金鱼必需想办法去了解和破解其中不对的做法,从新整顿后才能继续上路。

金鱼的多年反省暂时到此为止。往后的日子,金鱼多数会游游荡荡的在各大网站跑透透,有机会再继续。在这也留下一些从飞天兄(飞向蓝天专区)里看到以下的话做收尾。


哈哈,
穷人要金钱,
富人要资产! 
钱会越来越小,
而优质的资产会越来越值钱,
因为它会制造新资金,
不停的把钱放进资产拥有者的口袋! 

哈哈,
医师就是把鸟巢看成像资产一样!
医师一直努力的累积鸟巢,
只要数量足够多的时候,
每年分的两次股息就差不多是一年的生活费了。

点评

那也是的,敏感一下,有机会喝茶才听金鱼兄说故事吧!  发表于 2018-9-26 18:52
@灌水无本 兄,因为金鱼本身的职业再加上老闆们的关係才能接触到这些大人物,要认识大人物都需靠关係,有些关係又比较敏感,就让金鱼草草描述,不方便详说,真抱欠。  发表于 2018-9-26 18:08
隨着城市里的结构不断優化,全国人口约70%至80%会逐步朝向城市工作,生活与居住,就是会逐步形成未来的城市化趋势。  发表于 2018-9-26 17:57
投资城市里的房产的另一優势,也是全球性的趋势,就是人口城市化趋势。  发表于 2018-9-26 17:48
@飞向蓝天 兄,如果时间不多,在KL买2手公寓放租,是项不錯又可稳稳赚的之选择,金鱼的確遇过不少年经人都在搶100千左右的公寓,敢敢长期持有,不会亏的稳赚资产!  发表于 2018-9-26 17:44
@飞向蓝天 兄,金鱼看完你专区所写,学得你很有这能力去选股,若能把好股当好资产来长期持有(短期波动就别再意了),回酬会比产业更吸引,但先克服杂音和心理因素和你亏得起的数目。请别怪金鱼多咀。  发表于 2018-9-26 17:38
btw,股票分析小弟首推糊涂,火树银花,都督(大概记得这几位大大)  发表于 2018-9-25 20:20
要向金鱼大哥多多学习产业投资。  发表于 2018-9-25 20:16
金鱼兄得空时可以写写第一项或者第二项吗,有兴趣看!阅历肯定丰富,要学习!谢谢!  发表于 2018-9-25 19:15
@CS9952 兄, 太客气了, 好的教材, 是值得称赞的。  发表于 2018-9-24 22:50

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 楼主| 发表于 2018-10-1 13:22 | 显示全部楼层
金鱼 发表于 2018-9-13 20:59
如果有人认识一位女子名叫 Lee Siew Kim,请通知她,她的名与IC号码已被人盗用了,希望谷哥也能帮一帮。
...

又出新招式 !?

金鱼在这提醒各位,不好掉以轻心哦,他们最善常使用的计俩,就是攻击你不清楚的事。记住,第一,本地政府部们都不会无端端联络你,除非你曾联络他们或要求回復。第二,咱们的警察大哥也不会这么有空的来电通知你什么又什么的,他们只喜欢半夜直接行动。。。

http://www.sinchew.com.my/node/1798858/指盗用援金要求寄5千·诈骗集团又耍新招

*金鱼做个记录,看看他们还有什么新招式。.

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 楼主| 发表于 2018-10-10 16:22 | 显示全部楼层
本帖最后由 金鱼 于 2018-10-11 09:05 编辑

難得世銀,国行和首相都提示或着明年的本地经济都不会有驚喜,再加上外围的贸易战正在调整产业链与供需,所以少少的放缓似乎是有跡可寻,但不受影响的行业还是可以的发放光彩。

金鱼要用些时间找资产了,最近有上山,可能可以考虑下。1600,金鱼昨晚夢见的金字,是夢见的金字,看看就好。

KL下着大雨,金鱼要找地方躲了。。。






x    x    x    x   独乐乐, 不如众乐乐。





闭门造车,under construction。(建筑股一波又一波的。。。没眼看)


金鱼学看股
云顶大马,贸服股4715,主板,指数股(KLCl)篮筹,大马全股项指数(F4GBM)
截至10月10日
市值 : 276.7亿
股息:4.08%
NTA : 3.37
PE:19.8
目标价 : 4.49

主要前景:20世纪主题乐园

金鱼选股看长期,纯属备用及观察自我学习之挫作。

云顶大马(GENM)是云顶(Genting)子公司,Genting握有GENM 49.32%的股权,视为大股东也。目前GENM擁有的产业有:

1)大马的云顶名胎世界(Genting Resort World Hotel)

2)大马登嘉楼州的海边名胜世界基惹(Kijal)和名胜世界浮罗交怡。

3)美国纽约的名胜世界赌场,RESORT WORLD NEW YORK CITY的主要赌场,有一小部分的商店,还有一层是event space。

4)英国愈40间赌场,包括伯明翰名胜世界,其中6间在伦敦,除了赌场之外,还提提供online casino。他们还有一间综合娱乐城-RESORT WORLD BIRMINGHAM。像云顶一样,有赌场,购物中心,戏院,SPA 等等。

5)巴哈马的比米尼名胜世界-RESORT WORLD BIMINI ,该赌场座落的北比米尼岛只距离美国迈阿密海岸85公里主要营业还是赌场,酒店。

6)云顶埃及-CROCKSFORDS CAIRO -赌场而已。这间赌场是在 Nile Ritz-Carlton Hotel酒店里面。

7)打造全球首个20世纪福克斯主题乐园,云顶耗资4亿令吉与20世纪福克斯公司合作,新主题乐园将设有超过25个不同主题的游乐设施。福克斯的着名电影如冰河世纪(Ice Age)、裡约大冒险(Rio)、博物馆惊魂夜(Night at the Museum)、异形(Aliens)、少年Pi的奇幻漂流等主题的娱乐设施将隆重登场,预计2019年尾开张。(等得好久哦。。。)



业务风险
名胜世界(Resort World Genting)是供献约80%集团收入的主要业务,主要供献还是来自大马。所以遊客的到访与何等级的遊客就成了集团的主要未来收入的关键。以下来自2017年艾芬投行的報告。





以下是这几年的遊客到访数量,来自salasinvestment.blogspot.com



业务危机之一,十几亿的投资金,唉。。。
2018年9月的南洋网報導,美国内政部(DOI)在9月7日裁定,玛许比万帕诺亚格(简称MW)部落不符合1934年《印第安人重新组织法》条例,意味着该部落不能以信托方式获得土地来发展First Light度假村和赌场(FLRC)项目。

云顶马来西亚(GENM,4715,主板消费股)认购该部落发出的票据,并投资4亿2630万美元(约17.7亿令吉),目前正与部落密切合作,寻求取回票据的方案,包括在美国国会提出新立法。

H.R.5244和S.2628法案3月已提呈给美国国会和参议院,若获通过,将要求DOI为部落重申该土地的信托地位。

行家建议:

若上述法案顺利通过,美国内政部将把MW部落的土地纳入信托,而MW部落可继续发展FLRC项目,并得以偿还云顶大马借出的票据。

万一法案不获通过,云顶大马或须注销上述票据,及每年损失两亿令吉的利息收入。

尽管如此,在最坏的情况下,我们目标价格仅下调4%,至5.45令吉水平。

收入风险
云顶的收入来源包括赌博庄家赢来的钱,酒店收入,租金等等。最近两个季报他们有披露赌博收入占了总收入的86%。这里指的收入是已经扣除庄家输钱的数额了。

youtube 有题公园在9月27日的航拍短片,0Jstl8gsQhY (Venting Highland Theme Park - Progress as 27 Sept 2018)
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点评

干嘛够力??? 下下大雨罷了嘛。。。  发表于 2018-10-11 09:06
够力了。。。。。  发表于 2018-10-10 17:19

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