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楼主: Supertonic000

[南馬] 新山房产过剩了吗?

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发表于 2014-11-29 08:34 | 显示全部楼层
我国房地产是否趋向泡沫化? 买家观望 高档公寓过剩



过去两三年来,房地产领域火热,发展商涌入不停开发房产,加上政府为了压抑通货膨胀,坚持多年的低利息,这间接鼓励房产投机活动,导致房价急速飙升。如今,房地产市场急转直下,让坊间开始担忧,供过于求,投资过于自住的现象,会不会导致我国房产走进泡沫化?               

根据全球房地产指南(Global Property Guide)所进行的一项调查研究显示,吉隆坡的房价涨幅在2013年达到17.18%,居亚洲之冠。从1990年至2013年,吉隆坡房价在这23年内共增长4.3倍,年均涨幅达6.55%。

根据马来西亚国家产业资讯中心最新数据显示,2014年第一季度,我国房屋价格指数仅涨8%,这是2010年第三季度以来的最小增幅,显示政府在2014年财政预算案所实施的打房措施,包括提高产业盈利税(RPGT)至30%,银行严格缩紧房贷丶国家银行升息及提高海外买家购房门槛等方案,都取得相当大的奏效。

曾经火热的大马房产今年开始显得不乐观,除经济不景及消费税即将来临让投资者纷采取观望态度外,最大的因素是政府打房政策,促使楼市成交量在今年急剧下滑,也让房产告别了快速增长的趋势。

房地产市场成交量开始下滑,今年下半年最为显着,这是否反映出房地市场开始出现冷却。当房地产增值快速,最后房地产的价格远远高于与之对应的实体价格,因高空置率和房产价格暴跌,即是出现房地产泡沫现象,我国会否步向房地产泡沫的危机?

首相署利商特工队税务改进专案委员会主席拿督蔡兆源接受《东方日报》访问时分析,从今年的房产交易走势探讨,显见政府在2014年财政预算案所列下的打房措施经已奏效,惟他认为打房措施并不至于让我国走向房产泡沬。

他指出,政府此举主要是严控房产投机活动,因在过去3年,基于房价不断攀升,吸引不少人盼从楼房中获利,很多都是以投机性质购买房产,炒房性质浓厚,导致我国房产楼价不断创新高。

打房旨在对付炒家

「打房措施主要是对欲买来炒房套现,同时本身并没有很大能力供房贷的投机者带来影响,一旦房地产的走势趋向缓和,交易量降低,再因房子难于出租而无法帮补贷款,那对投机者肯定带来危机。」

他表示,今年的房产交易量已开始放缓,屋价也趋向平稳,加上明年是消费税正式启航之年,促使很多消费者开始采取紧缩开销及观望态度。

「以目前马来西亚的房产走势,未来还存在很多不确定因素,我国目前整个经济局势不明朗,相信明年将会对房产带来更显着的影响。」

对于目前大马产业新建量显着超越实质交易量,促使雪州和柔佛浮现产业因供应过剩而出现隐忧。蔡兆源分析,一些地区的房产建量的确是供过于求,譬如高档公寓可能会出现过剩的现象。

「雪兰莪一带30万至40万的中价楼房及有地房产无需过于担忧,因这楼价范围的市场需求量还是很高,比较担心的是价格60万令吉以上的高档公寓。」

他认为,一些地区房产过剩促使房价可能出现稍跌,但跌幅多少主要是胥视市场对过多房产的消化能力。

不过,他也认为,明年实施消费税后,建筑成本也随着上涨,这或许也会导致房价随着水涨船高。

「房产价格最终是取决于市场供需情况而定,同时也必须考量国内及国外的整个经济大环境。总结而言,明年的房产走向是存在太多不确定性。」

市场饱和难出租 投资多思量

创盛地产有限公司高级地产经纪蔡文勇表示,国内房地产是从2000年开始暴涨,在过去几年,楼市是处于快速发展中,以雪兰莪区域为例,不少房地产在这4年来翻倍增长。

「今年打房政策实施后,促使房地产市场整体成交量都在下滑,尤以下半年最为显着,这反映出房市场开始出现冷却。」

他认为,政府所实施的打房措施会让屋价暂时缓和停顿,房地产行业暂乏力冲破新高,但应不会出现房产泡沫化或屋价暴跌问题。「目前雪州一带房屋供过于求,很多新建房屋的购买者是以投资为主,这造成一些新区域出现高空置率的现象。」

蔡文勇指出,根据一般市场的观察和网上资讯,吉隆坡市中心和满家乐(Mont Kiara)的高档公寓和办公楼出现供过于求的现象,这是基于该高级住宅区域的屋价偏高,若是1300平方呎的单位租金就高达4000令吉以上,主要目标客户是外国人,经济开始放缓,导致顾客群下降。

「据负责该区域的地产经纪皆表示,目前该区已达至过于饱和状态,很多单位也开始面对出租的问题,很多都放空几个月都乏人问津。」

恐更多房屋被拍卖

他说,今年房产交易量减少是在预测之中,相信这是短暂一两年的现象。现在较担心的是,过去两三年发展商不停增建房屋,很多投资者都一窝蜂购房投资,这一批新投资者将会明后年拿到锁匙。

「若出租不顺利,屋主无法负担过高的供期,这可能导致屋子被银行拍卖,这不仅会使到房价急速下滑,银行帐面损失提升,对整体经济也会带来深远影响。」

他预测,明年或会有更多房屋被银行拍卖。以他经验来看,目前不是合适的投资房产时期,但在不同的经济趋势还是可采取不同的投资方案。「譬如买家可以趁房产价格回稳时,购买中价公寓及有地房产投资,这是最保值及安全的方式。」

他说,目前在雪兰莪较受欢迎的地点,包括蕉赖丶加影丶白沙罗丶哥打白沙罗及蒲种等。

房地产正常回调 短期内难反弹

资深房产投资者李春贵认为,目前房地产出现缓和状况属于正常回调,要谈楼市泡沫或崩盘,则是言之过早。

他说,如果产业市场不过热,国家银行也不会采取升息及紧缩房贷等缓和措施,让房市场暂时冷却。

以他多年的投资及实际经验观察,今年的房地产行情最显寒意,种种迹象显示,今年房地产走向缓和姿态,短期内不易取得反弹。

「如果是购买供自住则没问题,若是以投资或炒房为导向,则需考量自己的财务能力再三思而行。市场突然供应太多单位,如在短期难于消化,楼价势必下调。」

他透露,在大城市一带,房产供过于求是事实,上述情况显现在出租率开始下降,需要用更长时间去寻找租客,而租金也会因需求量低被逼下降。

「经济不好,投资者也不宜作出太冲动投资,若要投资房产则需考虑其地点。一般上,策略性加上成熟地点的房价较不易受经济影响。」

成本推高屋价 不会泡沫化

马来西亚房地产发展商会前主席拿督斯里任广财也说,我国的房价是依据土地及建筑成本计算,并非随意标高屋价,因此出现泡沫的机会微乎其微。

他指出,最近一项研究显示,我国也未有任何房产泡沫的迹象。「明年消费税影响,加上最低薪金制,汽油涨价,建筑成本肯定升长,因此新建屋价都不会下调。」

他认为,明年存在着太多不确定因素,因此要投资产业的人,应在消费税前购买,避免需付出更高昂的房价。

供过于求 市场消化需时

现在是否为房地产投资好时机?一些人士认为,我国明年实施消费税会导致通货膨胀,在建筑成本增长情况下,屋价肯定会再攀升,因此必须趁消费税前置产;另一种说法则是目前房地产供过于求,泡沫化是迟早的事,不少投资者都表示等待楼市大跌好检个便宜。

素有「产业医生」之誉的马来西亚中华总商会副会长拿督陈成龙则表示,坊间担心的房产泡沫化绝不会在短期内发生,在过去两三年,不少投资者都从房地产赚了一笔钱,市场不可能因短暂的房价停顿就会出现危机,惟目前一些大都市的房子因急速发展下,导致供过于求,是需要一段时间让市场消化。

他以马来西亚依斯干达特区为例,不少人担心当地房产出现泡沫化,惟他对依斯干达特区仍抱持信心,因在政府的积极推动下,该特区还是保有其策略性优势。他分析,政府在依斯干达特区投资庞大金额,至2013年底,特区所累积投资金额已超过1300亿令吉,不可能就因特区产业过多而突然出现泡沫化。

人口增屋价回稳

「依斯干达特区是一个长达20至30年的经济特区发展计划,惟近一两年来,发展商涌入大事发展,这带动当地产业价格节节挺涨,尢以外资买家最多。但基于政府今年提高外资购买房产限制,从50万令吉调高至100万令吉,这大大冲击来自海外的投资者,导致产业销售也降温。」

陈成龙说,短期内,依斯干达特区的房价会因供应过剩而出现缓和及稍跌幅度,惟这种走势对产业来说是正常现象。

他相信,依斯干达特区外资涌入后,基建设立完善,将增加当地人口,届时房产数量将会慢慢被消化,屋价就会回稳。

房贷严谨难崩盘

「新山在97年经济风暴后,房产价格就停顿不起,至2011年才开始起飞,并在2012至13年以翻倍姿态成长。虽然如此,新山是我国主要发展区域,且靠近新加坡,因此目前楼价尚属合理。」

他认为,大马在过去不曾面对楼市崩盘的危机,相信未来出现的机率也不高。

「大马的房贷机制不同于外国,我们的贷款制度较为严谨及健全,都会以个人净收入作为批贷的考量,因此绝不会发生如美国2008年的次贷危机事件。」

他说,我国曾在1969年丶1997年及2007年因金融风暴而引发房产危机,但一般在风暴后,房地产就会在后几年苏醒,我国比较火热房产涨势年包括1961及62年丶1971及72年丶1981至83年丶1991至93年及2011至13年,在经历4年的房价飞涨后,目前缓和下来,是健康的趋势。

「目前国家整体经济放缓,要购买房产投资者还是小心为上,除了确保房产地点策略外,也要胥视自己的财务能力。」

结语:评估财力才投资

大马房地产泡沫是否会发生?没人可以给您一个正确答案,也没有人可预测未来。最重要的是,投资者进行任何投资前还是需要做足功课,多阅读相关资讯,了解房地产投资的风险,同时评估自己的财务能力,才能确保在房地产投资上万无一失

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发表于 2014-12-2 06:30 | 显示全部楼层
再貴的房子, 一個人最多也只是睡個六尺大床, 用一個馬桶
7,8百千只買個不到千多方呎的公寓, 這不叫泡沬甚麼才是泡沬?

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发表于 2014-12-2 08:59 | 显示全部楼层
Peter 发表于 2014-12-2 06:30
再貴的房子, 一個人最多也只是睡個六尺大床, 用一個馬桶
7,8百千只買個不到千多方呎的公寓, 這 ...

好像小新的监狱就是酱。。。。
又有免费的食物, 水电医疗也是免费。

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发表于 2014-12-5 07:04 | 显示全部楼层
Roubini: We're in an asset bubble and it won't pop until 2016


In February of 2013, Nouriel Roubini, New York University professor and chairman of Roubini Global Economics, told Yahoo Finance that the U.S. was about to enter an asset bubble that would be “bigger than the one we had in 2003-06.” This was a huge departure for Roubini whose typically negative economic outlook earned him the affectionate nickname, Dr. Doom. Roubini’s general outlook was correct.  Since February of 2013, the S&P 500 (^GSPC) has increased by nearly 39%.

But bubbles burst. So will we continue to see double digit returns in 2015? We’re currently in the mid-late stretch of this boom, “so next year we’ll see economic growth and easy money. This frothiness that we’ve seen in financial markets is likely to continue from equities to credit to housing,” says Roubini. He predicts an eventual crash, but not for at least a few years. He believes that valuations in some markets are already stretched and will continue to stretch until seeing a shakeout around two years down the line, in 2016.

Roubini is particularly worried about the increase in issuance of junk bonds. Low interest rates and an increased thirst for high-risk speculation have led to the junk bond market to being bigger than it ever has been. He also sees equities as a potential list, the P/E ratio is slightly above average but he thinks that tech and social media sector valuations are very stretched. “Throughout the world, we have low growth, low inflation and easy money. And where is liquidity going? Not in real credit or to the real economy, it’s leading to asset deflation,” he says.

For the average investor, Roubini says, “Next year you might not want to be overweight in U.S. equities.  There are other parts of the world that can do better. Japan with its easy yen,” for example. Roubini also warns to stay away from the Eurozone and China. “At this point, I would be neutral or underweight U.S. equities compared to other markets,” he reconfirms.

Roubini’s best bets for 2015 are an increase in strength for the U.S. dollar and to avoid commodities like copper that are linked in China.

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发表于 2014-12-5 07:08 | 显示全部楼层
Peter 发表于 2014-12-2 06:30
再貴的房子, 一個人最多也只是睡個六尺大床, 用一個馬桶
7,8百千只買個不到千多方呎的公寓, 這 ...

台湾台北市,1000sq feet的房子最便宜的都要rm800,000.00.所以我认为首都现在的房价是合理。

点评

最糟的是, 馬來西亞利率未來可能會再上, 你看銀行定存利率就知道了, 現在找得到4%定存.  发表于 2014-12-15 10:21
借800K 如果供 30年; 2%利息大約~每個月2957; 4%利息每個月~3819. 而馬來西亞先在是4.45%  发表于 2014-12-11 11:24
你忽略利率, 在臺灣的利率比較低 大約2%左右, 跟馬來西亞4 %差很遠!!!  发表于 2014-12-11 11:17
要比较人口比例  发表于 2014-12-5 07:10

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发表于 2014-12-5 22:55 | 显示全部楼层
左看右看上看下看,新山公寓未来会过剩。

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发表于 2014-12-5 23:26 | 显示全部楼层
rat 发表于 2014-12-5 22:55
左看右看上看下看,新山公寓未来会过剩。

盼望日後有更多就業機會,造就人口遷移.
畢竟柔佛坐擁兩個碼頭。。。

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发表于 2014-12-6 07:28 | 显示全部楼层
財政自由 发表于 2014-12-5 23:26
盼望日後有更多就業機會,造就人口遷移.
畢竟柔佛坐擁兩個碼頭。。。

有机会会选择2.6,如果未来3.0, 新山很难与邻国抢人才。

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发表于 2014-12-8 23:37 | 显示全部楼层
開始有遲起的鳥兒較多蟲吃的配套了。。。

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发表于 2014-12-9 00:03 | 显示全部楼层
rat 发表于 2014-12-6 07:28
有机会会选择2.6,如果未来3.0, 新山很难与邻国抢人才。

还抢什么抢, 到时候连新山的老板们,自己都会去新加坡打工。。。。

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发表于 2014-12-9 00:08 | 显示全部楼层
Cocasong 发表于 2014-12-9 00:03
还抢什么抢, 到时候连新山的老板们,自己都会去新加坡打工。。。。

  快点过去,迟点就3.5了

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有人说去新做kakak强过在马做书记  发表于 2014-12-11 22:51

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发表于 2014-12-11 14:06 | 显示全部楼层
Focus 发表于 2014-12-9 00:08
快点过去,迟点就3.5了

何必看得这么负面呢?h

点评

吃太多干捞面  发表于 2014-12-11 16:49

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发表于 2014-12-11 14:46 | 显示全部楼层
kok1984 发表于 2014-12-11 14:06
何必看得这么负面呢?h

对马来西亚的未来感到悲观,卖完产业,去做马劳。

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发表于 2014-12-11 16:52 | 显示全部楼层
rat 发表于 2014-12-6 07:28
有机会会选择2.6,如果未来3.0, 新山很难与邻国抢人才。


未来3.0
别人在小新做一年,等于大马三年
做十年,等于大马三十年,怎样比

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去新做kakak强过在马做书记  发表于 2014-12-11 22:52

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发表于 2014-12-11 17:01 | 显示全部楼层
想回到过去 发表于 2014-12-11 16:52
未来3.0
别人在小新做一年,等于大马三年
做十年,等于大马三十年,怎样比

对啊, 不要浪费时间,去新加坡才是长远之策。我比8年兄对马来西亚更悲观。

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发表于 2014-12-11 17:29 | 显示全部楼层
Focus 发表于 2014-12-11 17:01
对啊, 不要浪费时间,去新加坡才是长远之策。我比8年兄对马来西亚更悲观。

jom

丢掉股票,再丢产业。。丢掉mykad,再丢passport
离开大马表面

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发表于 2014-12-11 18:25 | 显示全部楼层
想回到过去 发表于 2014-12-11 17:29
jom

丢掉股票,再丢产业。。丢掉mykad,再丢passport

我只是对当今震虎失望,我爱我的国家,有国才有家。

点评

我付税不会少....国家也不爱我  发表于 2014-12-13 08:50
暂时去sg工作,5年回来砍它一次。  发表于 2014-12-12 09:22
爱就是付税 :)  发表于 2014-12-12 09:20

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发表于 2014-12-11 20:25 | 显示全部楼层
Focus 发表于 2014-12-11 18:25
我只是对当今震虎失望,我爱我的国家,有国才有家。

为什么不要叫老K OK把公寓租下来? 租出后就有现金流了嘛,翘脚收租好过做生做死做马劳

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发表于 2014-12-11 20:43 | 显示全部楼层
sheeppmy 发表于 2014-12-11 20:25
为什么不要叫老K OK把公寓租下来? 租出后就有现金流了嘛,翘脚收租好过做生做死做马劳

can charge him S$?

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发表于 2014-12-11 22:17 | 显示全部楼层
eye-hub 发表于 2014-11-29 08:34
我国房地产是否趋向泡沫化? 买家观望 高档公寓过剩

都讲房惨越打越升的啦!不打就应该要小心了!

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