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楼主: shg0529

投資拍賣產業的經驗分享與交流

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发表于 2010-10-30 18:27 | 显示全部楼层
投標產業擔心不可割名
2010-04-25 12:32
韓先生說,他原本想向一間銀行授權的拍賣行投標一間中價組屋,屋齡大約1年,拍賣傳單並沒有註明那是土著單位,當他向拍賣行查詢時,獲告知廉價屋的業主是馬來人,就是即使他能標到房屋,也不能保證屋子能夠割名給華人,因此,他放棄了這項投標。

可是在拍賣會上,這間中價組屋被一名華人標得,出於好奇便問了那名買家的房屋經紀,經紀說,只要不是土著單位,馬來屋主的廉價屋能割名給華人。

他提出的問題如下:1.如果是以上情況,屋子是否能割名給華人?

2.能事先查詢拍賣會上的房屋是否可以割名給華人,要如何查詢?

3.想從拍賣會上投標房屋,事前、事後應該注意甚麼?

4.投標不到3年屋齡的廉價房屋,應注意哪些方面,會遇到甚麼問題?

答:在加入產業投標行列之前,需要查清楚有關產業是否可以割名,假如不能割名,一旦投標成功,支付了訂金及其他費用,這筆錢是不能退回的。

土著單位廉價屋難割名

不論是土著單位,抑或是馬來業主,更何況是廉價組屋,非土著即使成功得標,也未必可以成功割名。

獲銀行授權負責拍賣產業的經紀行,有義務告訴投標客戶,被拍賣的產業是否為土著單位、永久地契或租賃地契產業。

如果是租賃契約的單位,需尋求州政府的批准,這過程需要更多的時間,標獲拍賣單位的話,欲落實交易,必須捉緊時間。

多數無法入屋查看

不論屋齡長或短,從拍賣會上投標房屋,事先可以嘗試探查有關房屋的情況,有些待拍賣的產業,可能是一些空置一段時間的單位,也有少數是業主仍住在里邊的產業,有意投標的話,通常只能在產業外面看,無法(多數不能)入屋觀看或檢查,有時可能會買到一些有麻煩問題、或是未必讓人滿意的單位。

假如該單位空置,不妨從窗口或任何其他管道,瞭解屋內情況,如果無法查看屋內情況,必須做好最壞情況的心理準備。

還有一點是,假如在查看房屋後,如果有關產業單位需要大整修,而你對裝修又不在行,不能肯定裝修預算,最好是請你的承包商或裝修商為你估價。

星洲日報/投資致富‧產業問診室‧2010.04.19

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发表于 2010-10-30 18:30 | 显示全部楼层
拍賣產業資訊何處尋?
2010-04-11 15:09
廖伊雯說,她在報章上看到兩間待拍賣廉價組屋的廣告,想瞭解拍賣的程序,以及需要注意的事項。

另外,拍賣行也沒有告知有關單位是否為土著單位,擔心得標後也等於零。

請問:我們可以從哪兒獲取待拍賣產業的資料?同時有哪些需要注意的地方。

答:在進入主題之前,最重要是確定有關產業不是土著單位,否則即使得標,也未必可以落實交易,更何況來信提及的是廉價組屋。

另外要補充一點,如果是租賃契約的單位,需尋求州政府的批准,這過程需要更多時間,若標獲拍賣單位,欲落實交易,必須抓緊時間,假如是租賃契約的單位,最好還是別加入投標行列。

銀行如果準備將產業帶上拍賣桌,必須通過執照拍賣師,在主要報章刊登拍賣產業廣告後才進行。

對產業投資者來說,拍賣會是一個可以購買比市價較低的產業場所,未必一定比市價低,只是幾率稍微高一些,被迫將產業帶上拍賣桌的賣家(銀行),希望儘所能脫售產業,以取回貸款者拖欠的款項。

根據一般法律條規,一件將被拍賣的產業,必須經過執照拍賣師,在主要報章刊登拍賣產業廣告後才進行。

除了報章,有意競標拍賣單位的投資者,也可以通過以下管道取得拍賣產業的資料:●金融機構分行的拍賣佈告板、拍賣師辦公室及律師樓,我們也可以撥電借貸機構的信貸部門,以取得已經刊登在報上的拍賣廣告名單,基以銀行的機密法令,他們可能不便披露一些仍未見報、準備拍賣的單位。

●一些與銀行緊密合作的產業經紀,其辦公室也會有待拍賣產業的名單,有關經紀可能會在酒店舉行“拍賣產業展”。

●可以登上產業顧問公司的互聯網,瀏覽產業經紀掛上去一些待拍賣產業的廣告。

●掛在有關產業籬笆的拍賣招牌。

可出席酒店產業拍賣活動

如果你準備瞭解拍賣產業活動如何進行,最好是出席產業經紀或產業顧問公司在酒店舉行的產業拍賣活動,公眾人士可以從中觀察拍賣活動的舉行;在法庭,惟有帶了銀行匯票的人才獲准進入拍賣場。

所謂的銀行匯票,其數目是產業拍賣底價的10%,假設公寓的拍賣底價是15萬令吉,你必須帶有一張1萬5000令吉的銀行匯票才能入場,私人支票不被接受。

設法查看屋內情況

有些待拍賣的產業,可能是一些空置一段時間的單位,也有少數是業主仍住在里邊的產業,若有意投標,通常只能在產業外面觀看,無法(多數不能)入屋觀看或檢查,有時可能會買到一些有問題、或是未必讓人滿意的單位。

假如該單位空置,不妨從窗口或任何其他管道,瞭解屋內情況,可以嘗試與鄰居、管理公司閒談,以探聽房屋空置多久、上一個屋主或住客居住的時間與背景。

如果根本無法查看屋內情況,必須做好最壞情況的心理準備。另外一种情況是有人在此產業單位居住,有可能是屋主或租戶,假如他的態度友善,那自然最好,有可能可以給一些協助或配合。

假設有關單位是出租給別人,你可能會有現成租戶。

如果居住在有關單位的房客不友善,並抱持敵意態度,最好要考慮清楚,勿發生需要通過庭令來驅趕住客的事情,不論他們是業主或是租戶,都是一件麻煩的事。

假如查看房屋後,有關產業單位需要大整修,而你對裝修又不在行,不能肯定裝修預算,最好是請承包商或裝修商為你估價。

賣公寓轉投資划算嗎?

吳先生說,他於15年前以8萬5000令吉購買了一間中價公寓,地點不錯,月租在550至650令吉之間,如今,他另外購買一間房屋。

他說,公寓已有屋齡,需要一筆錢來維修,他準備以12萬5000令吉出售這間公寓,然後用這筆錢來投資,每年賺取最低5%回酬率。

請問:賣屋後的資金,進行另外的投資,這方式是否比出租公寓劃算?

答:吳先生的來信沒有提及其公寓是永久地契或租賃地契單位,如果不是永久地契單位,而是99年的租賃地契產業,加上需要一筆錢維修,可以考慮脫售。

假設公寓所在位置是永久地契,而且是熱門地點,增值潛能不錯,也許可以考慮保留。

一般人脫售產業的因素多數是:提昇產業擁有權、從單層排屋晉身為雙層排屋業主,或是脫售公寓,轉為擁有共管公寓或雙層排屋,這些是比較常見的現象。

另外,有些人脫售房屋可能是籌備孩子的教育費,或是作為自己或孩子購置其他產業的首期錢,也可能是套現後選擇其他回酬率較高、同時較穩定的投資工具,不需為租戶的欠租、流動率煩惱。

關於售屋套現後應該選擇哪些投資工具,這要看個人的風險承受能力,選擇一些比定期存款利息較高、較穩定的投資是可行的規劃,市場上還有許多不錯的投資產品,可以瞭解後才做決定。

如果是住宅單位,租金的回酬率假設不少過5%,維持租金收入當然理想,何況目前的定期存款利率相當低,單靠微薄的定期存款利息收入,對個人財務的幫補不是很大。

標獲拍賣屋落空可否索償?

李先生在公開場合標獲一間拍賣屋,底價是7萬3000令吉,以8萬2000令吉標獲,可是,拍賣師所寫的地址錯誤,導致他本人無法獲得該房屋。

請問:我可否得到合理的賠償?

答:任何涉及拍賣產業的交易,以拍賣文件(Proclaimation of Sales)作為依據。

上述文件由拍賣師準備,假如證實錯誤因拍賣師造成,可以向拍賣師追究。

任何人在競標產業之前,事先一定要查明產業所在地址,確保待拍賣的產業單位,與拍賣文件誌明的地址一樣。

星洲日報/投資致富‧產業問診室‧2010.04.11

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发表于 2010-10-30 18:33 | 显示全部楼层
已繳清房貸管理費‧購拍賣公寓無法割名
2010-02-02 12:39

周奕佐(右)出示文件證明通過法定程序拍買到拍賣公寓單位,但卻遲遲無法完成產業割名手續,中為黃培華,左為鄭為彪。(圖:星洲日報)
(柔佛‧新山)一名行政人員通過拍賣行,成功買到一個公寓單位,並依照規定付清了屋價,不料卻遲遲未能完成產業割名手續,以致不能名正言順擁有上述房產。

投訴人是柔佛州中醫學院行政主任周奕佐,他週一(2月1日)在馬青新山區團署理團長黃培華市議員的安排下舉行新聞發佈會,陪同出席者尚有馬青新山錦堂花園支團副團長鄭為彪。

周奕佐說,他在去年5月20日在淡杯一間拍賣行,以9萬令吉成功拍賣到一個公寓單位。拍賣進行前,他先通過法庭繳付了10%的屋價。

他說,當天他成功拍賣到該公寓單位後,馬上向本地一家銀行申請貸款,並遵照規定在120天內,付清了餘下的90%屋款。

他指出,去年11月開始,他便按月供還房貸,每月付還400令吉。

發展商沒說明
拒轉名理由

他說,之前該公寓單位的業主欠下共約7000令吉的管理費,他也代為繳付,以求能儘快完成產業轉名手續。可是在還了這筆款項後,他前往發展商要求進行產業割名手續時,也一樣無法如願。

他指出,去年12月間,他正式接獲發展商的來函通知,不能直接將有關公寓單位轉割在他的名下,但卻沒給予拒絕轉名的明確理由。

他說,在產業割名事件上,銀行代表律師也幫不上忙,令他不知如何是好。住在自己花錢買但名字卻不在自己名下的公寓單位,的確讓他心裡非常不安。

黃培華:將與發展商洽談

接理投訴的黃培華表示,他將會協助投訴人前往與發展商談商,希望能得到發展商的合作,包括要求發展商發出一封支持信,讓當事人早日完成產業割名的程序。

他說,投訴人的經歷是一個很好的教育案例,希望民眾若有意購買銀行拍賣的房產,在參加拍賣之前,應先查詢和瞭解產業的情況,包括割名程序、所拖欠的產業稅、地稅和水電費等情況。

他指出,根據拍賣法令,通過拍賣方式購買的房產,若前業主有拖欠產業稅、地稅或公寓單位的管理費,後來的買者需先繳付有關的欠款,待產業成功割名後,再向銀行追討回來。

他說,至於前業主拖欠下來的水電費,就得由成功在拍賣中購得的買者負責付清,否則無法重新獲得水電的供應。

星洲日報/大柔佛‧2010.02.01

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发表于 2010-10-30 23:35 | 显示全部楼层
刚才去看了那拍卖的产业,永久地25x85附近的叫价650k以上。
现在拍卖400k开始叫价。
不过附近有回教堂,又是马来人的产业,可能有冻结还要查一下。
已经有差不多10年没有人住了。
看来真的是问题多多的产业,我看如果叫价我不会叫超过480k。

你们认为可以去拍卖吗?

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发表于 2010-10-30 23:42 | 显示全部楼层
刚才去看了那拍卖的产业,永久地25x85附近的叫价650k以上。
现在拍卖400k开始叫价。
不过附近有回教堂,又是马来人的产业,可能有冻结还要查一下。
已经有差不多10年没有人住了。
看来真的是问题多多的产业,我看 ...
Dolphin 发表于 2010-10-30 23:35


在哪里的?我也要去。。

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发表于 2010-10-30 23:47 | 显示全部楼层
槟城你适合吗?

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发表于 2010-10-31 16:27 | 显示全部楼层
靠近哪区?

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发表于 2010-11-3 08:45 | 显示全部楼层
请教:如果想买一间拍卖的产业,应该要注意什么事呢?
Dolphin 发表于 2010-10-30 16:21


假如是第一次买拍卖的产业的话
要确定那是空置的单位
也要找一位可以帮你从头做到尾的产业代理

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发表于 2010-11-16 16:17 | 显示全部楼层
如果拍卖的单位还有人住, 我们可以做些什么?

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发表于 2010-12-7 21:25 | 显示全部楼层
谢谢资料,
请问 :

從技術層面講,你是新的業主,可是,在法律上,該產業還不屬於你,惟有在其餘的90%屋款已經繳清才可以這樣認為。


那在法律上,房子是谁的?前屋主?银行?

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发表于 2010-12-8 10:21 | 显示全部楼层
16# atrous

一天未把贷款清完,屋子还是属于银行的

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发表于 2010-12-8 10:25 | 显示全部楼层
如果拍卖的单位还有人住, 我们可以做些什么?
SnakeEater 发表于 2010-11-16 16:17


选择“要继续竞投”还是“不要竞投”
得标后和agent商量要如何解决有人住的问题

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发表于 2010-12-8 10:32 | 显示全部楼层
那天向相识的agent询问一间拍卖的condo,他叫我给他时间,他要为我找比拍卖更便宜的。所以不要在拍卖行买到和市价相差不远的产业,又要处理一箩箩的问题。要小心为上。

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发表于 2010-12-8 10:39 | 显示全部楼层
那天向相识的agent询问一间拍卖的condo,他叫我给他时间,他要为我找比拍卖更便宜的。所以不要在拍卖行买到和市价相差不远的产业,又要处理一箩箩的问题。要小心为上。
都市人 发表于 2010-12-8 10:32

遇到好agent!

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发表于 2010-12-8 14:13 | 显示全部楼层
19# 都市人

老实说,在产业牛市里
拍卖行已没有便宜货卖了

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发表于 2010-12-8 14:21 | 显示全部楼层
19# 都市人
老实说,在产业牛市里
拍卖行已没有便宜货卖了
Red_wolf 发表于 2010-12-8 14:13


非常同意。

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发表于 2011-3-13 17:37 | 显示全部楼层

买到lelong的屋子。 屋主不要搬走。。 怎么办?

买到lelong的屋子。 屋主不要搬走。。 怎么办?

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发表于 2011-3-13 17:46 | 显示全部楼层
找mata,或给钱屋主。

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发表于 2011-3-13 17:49 | 显示全部楼层
去割电和水。不过要给人最少3通知机会

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发表于 2011-3-13 17:54 | 显示全部楼层
去跟X屋主收租金

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