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楼主: shg0529

投資拍賣產業的經驗分享與交流

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发表于 2009-11-6 22:51 | 显示全部楼层
16# tan81


想想也对,如果数目大点的话可以叫银行absorb legal fee又另当别论。

银行新law有说refinance也没有zmc吗?

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发表于 2009-11-6 22:58 | 显示全部楼层
是的。
银行不再负担Legal fees。 

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发表于 2010-8-17 02:36 | 显示全部楼层
98% of auction properties are useless.
2% maybe worth to buy. How many ppls aiming for this 2%?
Beside that, you need to do a lot of home work before raise your hand to bid.

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发表于 2010-8-17 09:53 | 显示全部楼层
23# duenlim

True, a friend told me a lady won a bid at his condo, the market value is 180k, she won with 160k, later found the maintenance and cukai pintu she need to settle was around 80k.

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发表于 2010-8-17 10:00 | 显示全部楼层
23# duenlim  

True, a friend told me a lady won a bid at his condo, the market value is 180k, she won with 160k, later found the maintenance and cukai pintu she need to settle was around 80k.
都市人 发表于 2010-8-17 09:53

他没有去查银行有没有吸收管理和一切outstanding吗?

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发表于 2010-8-17 11:31 | 显示全部楼层
http://auctiondata.com.my
how bout this website? got to pay for access... do u guys think is worthwhile?

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发表于 2010-8-17 12:06 | 显示全部楼层
本帖最后由 都市人 于 2010-8-17 12:07 编辑
他没有去查银行有没有吸收管理和一切outstanding吗?
Focus 发表于 2010-8-17 10:00


投标过后才去问,那里的职员说她整个傻掉。可能是临时知道拍卖就贸贸然冲去bid.

就算她放弃自己的10%,也担心银行把这次投标失败的账算在她的头上。要她负责行政费等损失。

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发表于 2010-8-17 14:10 | 显示全部楼层
http://auctiondata.com.my
how bout this website? got to pay for access... do u guys think is worthwhile?
claudechew 发表于 2010-8-17 11:31

你如果有用,那么就值得。。。
如果没有常用,就不值得。。。

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发表于 2010-10-12 21:38 | 显示全部楼层

产业拍卖aution sale

请问这里有谁买过aution sale的产业吗?
自己去做bank draft准备全部还是要找第三者帮忙处理呢???

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发表于 2010-10-12 21:48 | 显示全部楼层
看中一间可是有很担心。。。因为好像不可以看里面。。全部要register叻才可以拿资料。。reserve price rm162k。。。如果没有人抢就好。。哈哈哈哈

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发表于 2010-10-13 09:48 | 显示全部楼层
想知道你是第一次置房产吗?
假如是第一次的话我不鼓励你买拍卖屋

除非你找到一位可以从A-Z搞定一切的agent
又或者你对那单位的情况和地区都很熟悉

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发表于 2010-10-13 20:38 | 显示全部楼层
3# Red_wolf


是咯,我是第一次。。我也不大相信那个AGENT。。哈哈哈哈。。所以才来开贴问大家

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发表于 2010-10-14 08:31 | 显示全部楼层
看中一间可是有很担心。。。因为好像不可以看里面。。全部要register叻才可以拿资料。。reserve price rm162k。。。如果没有人抢就好。。哈哈哈哈
christina 发表于 2010-10-12 21:48


你可以找开锁佬打开那间unit,去看看~~

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发表于 2010-10-14 08:51 | 显示全部楼层
5# Myvan

一个山穷水尽的人一定会想尽办法找钱
不然屋子也不会被拍卖
你想给机会屋主告你非法闯入偷取钱财?

就算得到屋主的同意,也要有一位朋友陪同才可进入
否则千万不要做这种违法的事

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发表于 2010-10-30 16:21 | 显示全部楼层

如果想买一间拍卖的产业,要注意些什么呢?

请教:如果想买一间拍卖的产业,应该要注意什么事呢?

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发表于 2010-10-30 16:23 | 显示全部楼层
请教:如果想买一间拍卖的产业,应该要注意什么事呢?
Dolphin 发表于 2010-10-30 16:21


有没有死过人。。。

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发表于 2010-10-30 16:29 | 显示全部楼层
有没有死过人。。。
无意的过客 发表于 2010-10-30 16:23


对面有没有空地建大葱头

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发表于 2010-10-30 16:30 | 显示全部楼层
墙壁上有没有阿隆留下的字迹 $$$$$

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发表于 2010-10-30 17:42 | 显示全部楼层
拍賣程序知多少

銀行在貸款者拖欠分期付款一個時候,將產業進行拍賣時,通常底價與市場價相差無幾,銀行也希望能從產業的拍賣彌補其損失。

要參與拍賣產業的投標,你必須對拍賣的程序有些瞭解。在拍賣會上,你可能會購獲不錯的產業,但是要很謹慎。

為何產業被擺在拍賣桌?

當貸款者拖欠每月的產業貸款分期付款一段時間,借貸機構如銀行、金融公司在做出相關努力,包括發出法律文件給相關貸款者後,貸款者仍沒有或無法償還分期付款,銀行有權拍賣有關產業。

借貸機構的業務最主要是賺取利潤,儘管採取相關防範措施,但仍會有一個比率的貸款演變成壞賬,原因可能很多,譬如貸款者可能面對財務問題,好比目前的經濟現狀,導致他們無法按時償付貸款。

銀行為了保障本身的利益,同時,為了避免人們趁機不還,他們通常會訴諸法律行動,通過公開拍賣脫售有關產業,以取回貸款者拖欠銀行的貸款。

根據估價師預估價拍賣

在拍賣之前,銀行會根據估價師的預估價拍賣有關產業,這樣對貸款者也比較公平,他們不能冒違反法律的風險,而是必須遵守正規的司法程序行動。

對於借貸機構來說,通過拍賣活動出售產業相當耗時,在取回壞賬可能會失去寶貴資源,他們的主要目的不是爭取最高銷售價值,而是收回已貸出的資金,以及在出售產業涉及的相關費用或開銷。

在銀行準備對有關產業進行拍賣,從發出拖欠貸款提醒通知書到銀行律師向政府相關部門提出申請,以取得拍賣准令、委任拍賣官、訂一個拍賣日期、制定拍賣底價,通常需要至少6個月的時間。

堅持底線免超標

如果你準備瞭解拍賣產業活動如何進行,最好是出席產業經紀或產業顧問公司在酒店舉行的產業拍賣會,公眾人士可以從中觀察拍賣活動的進行;在法庭,惟有帶著銀行匯票的人才獲准進入拍賣廳。

觀察拍賣如何進行

不過,假如可以接受拍賣底價,而且你是唯一的投標者,你必須權衡是否應該在這個時候,以保留價標下該產業單位,或是在下一次拍賣活動掌握機會,下一次的拍賣活動,如果價格吸引人,可能會吸引更多投標者,有關產業單位可能以較高價格、或是比保留價更高的水平售出。

當投標活動開始時,拍賣官可能盡最大努力,鼓勵或遊說早到的投標者不斷提高投標價,假如價格已超越你自己設定的最高價,不要失望,要保持冷靜的頭腦,不要受情感或自大的情緒左右,如果投標價已超出你原定的最高價,不要繼續投標,你到裡邊是購買產業,不是要展示你的財務能力,何況市場上還有不少產業等著你去選購。

應設法瞭解屋內情況

陳建業指出,有些待拍賣的產業,可能是一些空置一段時間的單位,也有少數是業主仍住在裡邊的產業,有意投標認購者,通常只能在產業外面看,無法入屋細細檢查,有時可能會買到一些有問題、或是未必讓人滿意的單位。

從其他管道下手

假如該單位空置,嘗試從窗口或任何其他管道,瞭解屋內情況,不妨與鄰居、管理公司閒談,以探聽房屋空置多久、上一個業主或住客居留的時間。

假如根本無法查看屋內情況,必須做好面對最壞情況的準備,另外一種情況是有人在該產業單位居住,這可能是業主或租戶,假如他們態度友善,這當然好,他們可能會與你配合。

假如有關單位是出租給別人,你可能會有現成租戶,假如你成功標獲有關單位,他們可能接受你為新的業主。

如果居住在有關單位的房客不友善,並抱持敵意態度,最好要考慮,不要在你手上發生通過庭令驅趕住客的問題,不論他們是業主或租戶。

還有一點是,假如在查看房屋後,如果有關產業單位需要大整修,而你對裝修成本又不肯定,最好是請你的承包商或裝修商為你訂價。

通過法庭程序較麻煩

假如要投標購買拍賣單位,通過法庭進行的程序會比較麻煩,就是由高庭分配給拍賣師的單位。

至於由銀行通過拍賣經紀去脫售的產業單位,一般還沒到法庭,而是經過“LACA”(轉讓產業擁有權)的程序進行。

不過,最近這大半年的產業拍賣成功率並不高,客戶選擇多,他們一般比較謹慎。

嚴格來說,假如是理想的單位,多數都不會上到拍賣桌。

一些有意或曾經有過投標競購拍賣單位經驗的人,面對業主不願搬出去的麻煩,針對這點,陳建業表示,假如庭令已經發出,業主不能違抗,搬走是最後的途徑,除非他們能通過其他人代為投標,以期標回有關房屋。

應依正規步伐競購

針對產業拍賣風的吹襲力度加大的趨勢,產業顧問米南多斯說,如果投標購獲產業,要確保你的律師“效率超高”,以便在限期內辦妥交易手續。

在公開拍賣市場的產業投標者,支付10%的首期價後,通常必須在90天,或不超過120天內償還其餘90%的屋價,否則10%的首期付款將被沒收。

他說,當產業由銀行在公開市場拍賣時,一般人會認為,這產業應該比市價低,有些時候的確是,但有許多時候並非如此。

對產業投資者來說,拍賣會是一個以較低價格購買產業的機會,被迫將產業擺在拍賣桌的金融機構,儘所能脫售產業,以彌補他們的損失。

假如你遇到的是一幢不錯的拍賣產業,而且考慮購買,最好能依循正規步伐競購。

首先撥電到拍賣官的辦公室,要求他們傳真或電郵拍賣產業的資料,這些資料包括待售產業的資料。

競標者不要小看這些資料的重要性,其他要注意的問題包括要查看有關產業單位是否擁有個別地契/分層地契、是否被進私人凍結令、有一堆未償付的賬單、尚住著不準備搬走的人。

米南多斯強調,拍賣產業文件的條文一般都沒有商議餘地,因此瞭解有關條文相當重要,如果有任何條文不明白,最好是請示律師的意見,至於詢問銀行的律師則不很恰當,通常他們是代表銀行,提供銀行律師的資料,主要是方便你的律師與他們聯絡。

宜請示律師意見

米南多斯說,最好是將拍賣文件交給律師閱讀,然後要求他們進行一些搜尋:

●假如有關產業擁有個別或分層地契,他們需要展開土地/地契搜尋,包括查看是否有面對任何限制或抵押等等。

如果是一些沒有個別地契或分層地契、仍屬於總地契的產業,可以向發展商索取有關資料。

●如果是大廈、公寓或共管公寓,可以向發展商查看有關產業現有的狀況,發展商是否批准有關交易、業主是否還拖欠發展商大筆的管理維修費。

如果發展商已經清盤,並由官方財產托管人接管,有關方面的回應可能比較久,如果拒絕發出交易文件,形勢可能複雜化。

假如拍賣文件誌明,買家必須償付前業主拖欠發展商的服務費,而你成功標獲有關單位,在發展商發出同意交易文件之前,你必須自掏腰包支付這筆拖欠的服務費。

●除了服務費,你必須查看門牌稅、地稅及其他費用,如水電費是否仍未還清,也許通過律師的查詢,需要花數百令吉,但可能還是值得的;假如律師給的意見是“不宜購買”,最好是不要,假如律師亮的是“綠燈”,那麼可以繼續進行有關交易。

從拍賣撿便宜貨?

米南多斯說,千萬不要認定拍賣官設下的底價低於現有的市價,許多時候所謂的拍賣底價,其實就是市價的指標。

首次拍賣或接近市價

通常第一次的拍賣可能很接近現有的市價,假如在第一次拍賣活動,沒有競標者,銀行通常會在幾個月後的拍賣行動調低底價10%。

假如該產業單位仍無法售出,在第3次的拍賣行動,保留底價將再調低10%,以此類推。

你當然希望能在第二或第3次的拍賣行動,成功購買該產業單位,因此,最好能查明有關產業已經進行幾次的拍賣。

在第3或第4次的拍賣行動,假如仍未有人購買,一些銀行可能自己買下來,胥視個別銀行的政策。

假如在購買拍賣產業的過程中一切還順利,你要計算的是購買該產業將付出的最高代價,包括時間、前業主未償付的賬單、律師費、裝修費等等。

購買價最好比市價低10至20%

你購買的有關單位,價格最好能比市價低10至20%,這樣才可能對自己有利;另外,還要向銀行瞭解,銀行是否準備提供貸款給你、貸款的幅度、融資的利息等等。

結語

在拍賣會結束,如果你投標獲得該產業,可能需在90天或120天內支付其餘的屋款,視拍賣文件如何寫明,最好是儘快呈上貸款申請文件給銀行及律師,以便開始所需的合約文件準備。

從技術層面講,你是新的業主,可是,在法律上,該產業還不屬於你,惟有在其餘的90%屋款已經繳清才可以這樣認為。

假如該產業空置,特別是一些門窗已不翼而飛,一定要先安裝、上鎖,確保不會跑出第三者,指那是他購買的新屋。

星洲日報/投資致富/產業焦點‧2009.05.018

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发表于 2010-10-30 18:22 | 显示全部楼层
投標拍賣產業手尾一籮筐
2010-09-06 15:32
投標購買拍賣房產,必須要很小心,產業遭銀行拍賣的業主,多數是因為拖欠貸款供期,銀行追討不果的緣故。
也有一些情況是:不只拖欠銀行的房貸分期付款,還拖欠發展商或管理公司數目不小的管理與維修費,導致不少購獲拍賣公寓的買主,陷入進退兩難的局面。
小慧來信表示,她在購買拍賣公寓後面對一些問題:
她說,今年5月,她成功標獲一間公開拍賣的公寓,並付了10%首期錢,以及簽署相關文件。
她在信中指出:“當我取得相關文件後,就委托一名律師草擬貸款合約,就在進行的過程中,遇到了一些問題。”
律師告訴她前業主拖欠發展商不少管理與維修費,以及其他相關費用,在這之前,她未獲告知要支付這些費用,因此,有一種被騙的感覺,請問應該怎麼辦?
另外,她也提出以下問題:
1)請問私人凍結令有甚麼用途?
2)如果前業主針對有關產業做了私人凍結令,是否就沒辦法解決問題?
3)如果不償還以上費用,而發展商遲遲不發出批准交易的信件,是否可能取回10%首期錢?
答:投標購買拍賣房屋的消費者,事先應查問前業主是否拖欠發展商大筆管理與維修費;假如是,應該先談好由銀行承擔,若銀行表示同意,再通過白紙黑字寫清楚才投標,如果無法達致協議,最多拉倒,儘量不要涉及拍賣房屋的購買。
市場上有不少待售的房屋,儘量不要為了購買拍賣房屋而傷腦筋,有些時候,被拍賣的房屋,並不見得便宜,銀行是精明的金融機構,他們列出的拍賣底價,很多時候其實就是市場價。
黃振原律師說,私人凍結令的作用是凍結有關地段的買賣,假如產業單位仍屬於總地契,發展商一般不批准凍結,只要是有關單位沒有被凍結,買賣照樣可以進行。
另外,假如公寓仍未有分層地契,需尋求發展批准買賣,如果不準備償付前業主所拖欠的費用,發展商當然不會發出批准交易的信件,過了預定的期限,10%首期錢將被沒收,除非通過律師嘗試提出延長交易期限。
業主的產業單位遭銀行拍賣了,在陷入財務危機的情況下,他們多數不理會拖欠發展商大筆的管理與維修費,導致這筆費用往往落到購買者手上。
買主可以嘗試通過律師,與銀行及發展商洽談,尋求豁免由買者繳付有關費用、或者減半之類的安排,雖然說成功投標獲得拍賣單位者本身大意、或缺乏購屋經驗,但完全由買者承擔,相信多數人會認為不合理。
星洲日報/投資致富‧產業問診室‧2010.09.05

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